相続する土地の評価額の調べ方
- 最終更新日：2022年8月24日
１ 相続する土地を評価する場面ごとの評価方法について
相続する土地を評価する、つまり「この土地は何円の価値があるのかを決める」必要があるのは、
・相続税の申告手続き
・土地の名義替えの際の印紙代（相続を原因とする所有権移転登記申請の登録免許税の額）の算定
・相続した土地の売却
・遺産分割
などの場面です。
そのうち、相続税の申告の際には、土地の評価は、路線価をもとにして計算することになります。
所有権移転登記申請手続きの際には、登録免許税の額は、土地の固定資産税評価額をもとにして計算します。
また、土地を実際に売却する場合は、近隣の取引事例等を参考にして、不動産業者が査定をすることになります。
遺産分割においては、上記３つの評価方法のうち、土地を高く評価したい相続人と、安く評価したい相続人の間で、評価の方法自体が争いとなることも少なくありません。
２ 評価額の調べ方
⑴ 路線価について
路線価は、国税庁のホームページで確認することができます。
ただし、路線価をもとにした相続税申告のための土地の評価を行う際は、細かい補正計算のルール等を十分に理解していなければ正確に行うことは困難です。
相続税申告の際には税理士に相談されることをおすすめします。
⑵ 固定資産税評価額について
- ア 納税通知書
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固定資産税の評価額については、毎年春に役所から送られてくる、「固定資産税の納税通知書」を確認する方法が一番簡単です。
亡くなった方のもとに届いていた最新の通知書を確認してください。
ここに不動産の評価額も記載してあります。
- イ 名寄帳、評価証明書
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上記の納税通知書の台帳が役所に保管されていますので、役所から亡くなった方の名寄帳を取り寄せることで評価額の確認ができます。
名寄帳には、亡くなった方の名義ごとに、その方が所有者になっている市区町村内の不動産の全てが記載されていますので、相続手続きの際には名寄帳はぜひ取得するべきです。
亡くなった方が所有者であった不動産についての名寄帳、評価証明書は、その方の相続人であれば取得することができます。
相続で失敗しないためのポイント 不動産を相続する際にかかる費用
不動産の評価に強い専門家に依頼したほうがよい理由
- 最終更新日：2022年12月8日
１ 不動産の評価の種類
不動産価格と一口にいっても、価格の用途によって大きく分けて４つの種類があります。
⑴ 公示価格
これは、毎年国や各都道府県が定める価格のことを指します。
公示価格は、国土交通省が公表する公示地価と各都道府県が公表する基準地価に分類されますが、どちらも不動産取引の際に参考となる指標になるものとして公表されるものです。
⑵ 固定資産税評価額
これは、固定資産税・都市計画税等を算定する際に使用されており、一般的に、固定資産税評価額は、公示価格の７割程度とされています。
⑶ 相続税路線価額
これは、相続税や贈与税等を評価する際に使用されており、毎年１月１日を基準日として、７月に国税局から公表されています。
一般的に、相続税路線価は公示価格の８割程度とされています。
⑷ 実勢価格
実勢価格とは、市場で実際に取引された価格のことを指します。
実勢価格を調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」を使って自分で調べる方法もありますが、不動産業者に査定を依頼することが多いかと思います。
２ 不動産価格の査定のポイント
実勢価格を調べる際に、不動産会社に査定を依頼することが多いと書きましたが、この査定を依頼するときや査定書を見るときにも注意すべきポイントがあります。
まず、対象不動産の売却先として誰を想定しているのかによって価格に違いが生じます。
例えば、土地付きの戸建の査定をするとした場合、不動産会社に売却する場合と一般個人に売却する場合とが想定されます。
不動産会社に売却する場合、不動産会社は建物を壊すなりリフォームするなりしたうえで、最終的には販売して利益を得ることが目的であることが多いです。
不動産会社は、最終的に得られる利益を考慮して仕入れる価格を決めますので、ここから売却価格が決まります。
一方で、一般個人に売却する場合には、転売や再販することは通常は考えられません。
建物を壊して新しく建物を建てるか、中古物件として購入するケースが多いです。
いずれにせよ、不動産会社とは異なり、自分で使うことが想定されます。
そうすると、自分で気に入った物件であれば、予算が許す限り手に入れたいと思いますから、一般的には事業利益を考慮して価格を決める不動産会社に売却した場合と比較すると、高い価格が付くケースが多いです。
次に、想定する売却条件も重要です。
上記と同様に土地付きの戸建で考えると、建物付きの現況有姿で売却するのか、更地にしてから売却するかによって、買主が建物の解体費を支払わなくてよいかどうかに違いが生じます。
よって、当然価格も異なってきます。
また、契約不適合責任を免責するのか、売却前に確定測量をするべきか、隣地から越境物があった場合に解消するべきか等の条件の有無によっても価格は左右されます。
なお、売却先が不動産会社の場合、たとえば契約不適合責任は免責にしてもらえる等、上記条件面での交渉は柔軟に対応してくれるケースがあります。
一方で、売却先が一般個人の場合には、不動産会社のような不動産のプロではないので、不動産会社のような条件面での交渉は難しいことが多いです。
３ 不動産の評価に強い専門家に依頼すべき理由
このように不動産の査定価格を見る際には、売却ターゲット先や売却条件を考慮しなければ、査定価格が高いか安いか判断できません。
不動産の評価は、法務でも税務でも重要な争点となりますので、法律相談や税務相談を依頼する場合には、不動産売買実務に精通した不動産の評価に強い専門家に依頼することをおすすめします。
